Eine heute vom Tagesspiegel aufgegriffene DIW-Modellrechnung macht die Finanzierbarkeit der Berliner Vergesellschaftungspläne zur zentralen Anlegerfrage bei Vonovia. Die errechneten erforderlichen Mieten liegen über der vom Unternehmen genannten Berliner Durchschnittsmiete. Damit geht es für Aktionäre nicht allein um mögliche Entschädigungen, sondern auch um die wirtschaftliche Tragfähigkeit des geplanten Modells.
Modellrechnung zeigt Finanzierungslücke bei Bestandsmieten
Nach der Berechnung des DIW-Ökonomen Kholodilin wäre einschließlich der Bewirtschaftung eine Nettokaltmiete von 9,78 Euro je Quadratmeter und Monat nötig. Mit Instandhaltung steigt der Wert auf 11,21 Euro. Vonovia nennt für seinen Berliner Bestand dagegen durchschnittlich 8,26 Euro nettokalt.
Dieser Vergleich beschreibt keine beschlossene Mieterhöhung. Er zeigt vielmehr, dass die Finanzierung unter den Modellannahmen höhere Einnahmen erfordern würde als die von Vonovia genannte Bestandsmiete. Für Anleger ist das eine wesentliche Einschränkung der politischen Vorstellung, die Übernahme über laufende Mieteinnahmen zu refinanzieren.
Die Rechnung setzt einen Zins von 4 %, einen Eigenkapitalanteil von 80 % und eine Laufzeit von 30 Jahren an. Die Ergebnisse hängen damit ausdrücklich an den gewählten Finanzierungsbedingungen.
Aus der Modellrechnung folgt weder eine feststehende Belastung für Vonovia noch eine gesicherte Wirtschaftlichkeit einer öffentlichen Übernahme. Sie verdeutlicht aber, warum Entschädigung, Finanzierung und laufende Bewirtschaftung nicht getrennt voneinander bewertet werden können.
Entschädigungsrahmen ist kein Vonovia-Angebot
Die bei der Berliner Sondierung vereinbarten Pläne sehen insgesamt etwa 160.000 Wohnungen vor. Die Entschädigung soll auf 16 Milliarden Euro begrenzt werden. Vonovia hält nach eigenen Angaben rund 130.000 Wohnungen in Berlin.
Der Gesamtbetrag ist jedoch keine bezifferte Entschädigung für Vonovia. Auch lässt sich aus dem Berliner Konzernbestand nicht unmittelbar die Zahl tatsächlich zu übertragender Wohnungen ableiten. Die vorgesehenen Ausnahmen und der verbleibende Grundbestand begrenzen den Geltungsbereich.
Erfasst werden sollen private Unternehmen mit mindestens 10.000 Berliner Wohnungen. Sie dürften jeweils einen Grundbestand von 10.000 Wohnungen behalten. Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Unternehmen wären ausgenommen, ebenso seit 2021 gebaute oder noch im Bau befindliche Wohnungen.
Für Aktionäre bleibt deshalb die konkrete gesetzliche Ausgestaltung entscheidend. Eine pauschale Gleichsetzung des gesamten Berliner Vonovia-Bestands mit dem möglichen Übertragungsumfang würde die vorgesehenen Einschränkungen übergehen.
Eigene Refinanzierung liefert einen anderen Maßstab
Vonovia hat im ersten Halbjahr 2026 rund 4,4 Milliarden Euro refinanziert. Die durchschnittliche Laufzeit betrug acht Jahre, der Euro-Kupon lag bei rund 3,2 %.
Diese Konditionen sind nicht ohne Weiteres auf eine öffentliche Übernahme übertragbar. Sie betreffen die Unternehmensfinanzierung und beantworten weder die Entschädigungsfrage noch die Finanzierbarkeit des Berliner Vorhabens. Die bestätigte Jahresprognose ist entsprechend von dessen politischen und rechtlichen Risiken zu unterscheiden.
Eine Gesetzesvorlage ist für Mitte 2028 geplant. Das Inkrafttreten soll ein Jahr nach dem Beschluss folgen; Verfassungsprüfung und Klagen werden erwartet. Für Vonovia-Anleger liegt der belastbare Befund daher in der Trennung zweier Ebenen: bestehende Unternehmensfinanzierung auf der einen Seite, noch offene Übertragungs- und Entschädigungsbedingungen auf der anderen.
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