Vonovia steckt in einer der schwierigsten Marktphasen der vergangenen Jahre. Die Aktie des Bochumer Wohnungskonzerns fiel Anfang September auf den niedrigsten Stand seit Juni 2023. Steigende Anleiherenditen setzen dem gesamten Immobiliensektor zu, und Vonovia trifft es als größter deutscher Wohnungskonzern besonders deutlich.
Zinsanstieg treibt Kurs auf Mehrjahrestief
Am Montag vergangener Woche verlor das Papier rund 3 Prozent, nachdem die Anleiherenditen kräftig gestiegen waren. Am Tag darauf rutschte die Aktie auf 18,80 Euro und markierte damit den tiefsten Stand seit Juni 2023. Zum Wochenschluss notierte das Papier bei 19,15 Euro, nur noch knapp über dem 52-Wochen-Tief. Seit Jahresbeginn steht die Aktie mit 22 Prozent im Minus – ein Ausmaß, das die Nervosität der Anleger angesichts der Zinsentwicklung widerspiegelt.
Für Immobilienkonzerne wie Vonovia sind steigende Renditen ein doppeltes Problem: Sie verteuern die Refinanzierung der hohen Schuldenlast und drücken zugleich auf die Bewertung der Immobilienportfolios. Der Markt preist diese Belastung derzeit sichtbar ein, wie der anhaltende Abwärtstrend der vergangenen Wochen zeigt.
Analysten reagierten bereits auf Halbjahreszahlen
Bereits Ende August, im direkten Anschluss an die Vorlage der Halbjahreszahlen, hatten zwei Analysehäuser ihre Einschätzungen angepasst. Barclays senkte das Kursziel von 23,00 auf 20,00 Euro und stufte die Aktie auf „Underweight“ zurück.
Goldman Sachs reduzierte sein Kursziel von 34,20 auf 29,50 Euro, beließ die Einstufung aber bei „Buy“. Analyst Jonathan Kownator begründete die Anpassung mit höheren Kapitalkosten, die er in seine Schätzungen nach dem Halbjahresbericht einbezog.
Operatives Geschäft trotzt dem Kursverfall
Losgelöst von der Kursentwicklung präsentierte sich das operative Geschäft im ersten Halbjahr robust. Das organische Mietwachstum lag bei 4 Prozent, die durchschnittliche Monatsmiete stieg auf 8,46 Euro pro Quadratmeter. Die Vermietungsquote erreichte 97,7 Prozent. Das bereinigte EBITDA im Segment Value-add sprang um 30 Prozent auf 50,1 Millionen Euro, getragen von stärkeren Beiträgen aus dem VTS- und Energiegeschäft.
Der Verkehrswert des Gesamtportfolios kletterte auf 84,7 Milliarden Euro, der EPRA NTA je Aktie auf 46,57 Euro. Für das Gesamtjahr peilt der Vorstand einen bereinigten Vorsteuergewinn von 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro an, das bereinigte EBITDA soll auf 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro zulegen – nach rund 2,8 Milliarden Euro im Vorjahr.
Die Diskrepanz zwischen soliden operativen Kennzahlen und dem schwachen Aktienkurs zeigt, wie stark die Zinssorgen aktuell das Sentiment dominieren. Auch kleinere Portfoliobereinigungen, etwa der Verkauf von 975 Wohnungen in Lüneburg an Tristan Capital Partners für 55 Millionen Euro, deutlich unter dem ursprünglichen Angebotspreis von 90 Millionen Euro, ändern daran wenig.
Solange die Anleiherenditen hoch bleiben, dürfte der Bewertungsdruck auf die Aktie anhalten – unabhängig davon, wie stabil das operative Geschäft läuft.
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