Europas größter Wohnimmobilienkonzern bekommt Unterstützung von einer unerwarteten Seite: Eine neue Studie des Kiel Instituts für Weltwirtschaft zeigt, dass Innenstadtwohnungen 2025 ihren Preisaufschlag gegenüber Randlagen auf 27 Prozent ausgebaut haben — nach 25 Prozent im Vorjahr. Langfristig ist das eine bemerkenswerte Verschiebung: 1990 betrug dieser Aufschlag gerade einmal fünf Prozent.
Projektleiter Jonas Zdrzalek erklärt das Muster mit der Zinssensitivität zentraler Lagen. Während Innenstadtimmobilien im Zinsschock überproportional nachgaben, erholen sie sich nun entsprechend stärker. Besonders deutlich zeigte sich das in Düsseldorf und München, wo zentrale Wohnungen im Vergleich zu den Außenbezirken um vier beziehungsweise drei Prozentpunkte zulegten. Berlin bildete die Ausnahme — dort wuchsen die Randlagen schneller.
Starke operative Zahlen, aber Zinsrisiko bleibt
Vonovias eigene Zahlen passen zu diesem Bild. Für 2025 meldete der Konzern ein bereinigtes EBITDA von 2,8 Milliarden Euro — ein Plus von sechs Prozent. Die Vermietungsquote lag bei 97,9 Prozent, das organische Mietwachstum bei 4,1 Prozent. Für 2026 peilt das Unternehmen ein EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro an.
Parallel läuft ein Verkaufsprogramm über fünf Milliarden Euro, mit dem die Beleihungsquote von derzeit 45,4 Prozent auf rund 40 Prozent gedrückt werden soll. Ergänzt wird das durch ein ambitioniertes Energieprogramm: Bis Ende 2026 will Vonovia Photovoltaikanlagen mit einer Leistung von rund 300 MWp installieren — Investitionsvolumen über 400 Millionen Euro.
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Analysten uneins, Geopolitik belastet
Die Kursentwicklung spiegelt die Unsicherheit wider. Mit einem Kurs knapp über 22 Euro notiert die Aktie rund 26 Prozent unter dem 52-Wochen-Hoch vom Mai 2025, das bei 30,25 Euro lag. Auch der 200-Tage-Durchschnitt von 26,02 Euro ist weit entfernt.
Die Analystengemeinde liefert keine einheitliche Orientierung:
- Barclays: Kursziel 23 Euro, „Underweight“
- Deutsche Bank: Kursziel 28 Euro, „Hold“
- Goldman Sachs: Kursziel 31,30 Euro, „Buy“
Hinzu kommt ein geopolitischer Belastungsfaktor: Der Iran-Krieg hat die Bauzinsen erneut auf bis zu vier Prozent getrieben. Für einen Konzern, der auf Refinanzierung und Portfolioverkäufe angewiesen ist, ist das keine Kleinigkeit. Das strukturelle Argument der steigenden Innenstadtpreise trägt also nur, solange das Zinsumfeld nicht erneut eskaliert — genau das bleibt die entscheidende Variable für Vonovia im laufenden Jahr.
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