Luka Mucic, seit Jahresbeginn an der Spitze von Vonovia, hat eine klare Botschaft: Das Unternehmen will sich grundlegend wandeln. Weniger Schulden, neue Ertragsquellen, ein aktiveres Portfoliomanagement. Die Strategie klingt überzeugend — der Markt quittierte die Ankündigungen trotzdem mit Kursverlusten. Zuletzt notierte die Aktie auf einem neuen 52-Wochen-Tief bei 21,31 Euro, rund 30 Prozent unter dem Hoch vom Mai 2025.
Vom Bestandshalter zum aktiven Portfoliomanager
Das Kernstück der neuen Strategie trägt den Namen „Manage to Green“: Vonovia will Immobilien künftig nicht mehr ausschließlich dauerhaft im Bestand halten, sondern Objekte gezielt erwerben, energetisch sanieren und mit Gewinn wieder veräußern. Erste Käufe für dieses neue Segment erfolgten bereits im vierten Quartal 2025 — rund 900 Einheiten wurden akquiriert.
Das Ziel bis 2028 ist ambitioniert: Der Anteil der sogenannten Non-Rental-Segmente am bereinigten EBITDA soll von derzeit 13 Prozent auf 20 bis 25 Prozent steigen. Damit will Vonovia die Abhängigkeit von reinen Mieteinnahmen spürbar reduzieren.
Schuldenabbau als strategische Priorität
Parallel zur Neuausrichtung des Geschäftsmodells verschärft Mucic die Entschuldungsziele. Der Loan-to-Value soll bis Ende 2028 von aktuell 45,4 Prozent auf rund 40 Prozent sinken. Das Verhältnis von Nettofinanzschulden zum bereinigten EBITDA soll unter den Faktor 12 gedrückt werden — notwendig, so Mucic, um das mittelfristige Ergebniswachstum abzusichern.
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Operativ lieferte Vonovia für 2025 solide Zahlen: Das bereinigte EBITDA stieg um 6,0 Prozent auf 2,801 Milliarden Euro, die organische Mietsteigerung lag bei 4,1 Prozent, die Leerstandsquote bei niedrigen 2,1 Prozent. Der ausgewiesene Nettogewinn von 3,723 Milliarden Euro — nach einem Verlust von 896 Millionen Euro im Vorjahr — ist allerdings mit Vorsicht zu genießen: Rund 2,5 Milliarden Euro davon entfallen auf einen latenten Steuerertrag infolge der geplanten Körperschaftssteuersenkung ab 2032.
Dividende stabil, Ausblick konstruktiv
Für 2026 erwartet Vonovia ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro, bis 2028 soll der Wert auf 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro wachsen. Die Dividende für 2025 wird mit 1,25 Euro je Aktie leicht angehoben, künftig sollen 50 bis 60 Prozent des bereinigten Vorsteuergewinns ausgeschüttet werden.
Dass der Kurs trotzdem nachgab, führen Marktbeobachter auf externe Faktoren zurück: steigende Energiepreise und gedämpfte Hoffnungen auf weitere Zinssenkungen. Solange das Zinsumfeld anspruchsvoll bleibt, dürfte die Bewertung der Entschuldungsfortschritte entscheidender sein als operative Kennzahlen — und genau daran will Mucic in den kommenden drei Jahren gemessen werden.
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