Goldman Sachs bleibt überzeugt — und senkt das Kursziel trotzdem. Um genau zehn Cent, von 34,30 auf 34,20 Euro. Eine technische Feinjustierung, keine Trendwende. Die Einstufung bleibt „Buy“, der DAX-Titel steht weiter auf der Conviction Buy List.
Analyst Jonathan Kownator passte sein Modell am Montagabend an aktuelle Marktdaten an. Bemerkenswert ist eine neue Beobachtung: Vonovia habe sich zuletzt von seiner typisch negativen Korrelation mit Bundesanleiherenditen abgekoppelt. Der operative Trend sei positiv. Für Verunsicherung sorgt die Berliner Senatswahl im September — ein wohl knappes Rennen mit unklarem Ausgang für die Mietpolitik.
EZB macht Refinanzierung teurer
Der eigentliche Belastungsfaktor sitzt woanders. Am 11. Juni hob die EZB alle drei Leitzinssätze um 25 Basispunkte an. Die Einlagefazilität liegt nun bei 2,25 Prozent. Auslöser ist die Inflation: Im Mai lag die Teuerungsrate im Euroraum bei 3,2 Prozent — weit über dem EZB-Ziel. Ökonomen rechnen mit zwei weiteren Anhebungen auf bis zu 2,75 Prozent in diesem Jahr.
Für Vonovia ist das konkret schmerzhaft. Noch 2026 muss der Konzern rund 1,6 Milliarden Euro refinanzieren. In den beiden Folgejahren stehen jeweils knapp fünf Milliarden Euro an.
Operatives Geschäft liefert — Zinsen fressen Gewinn
Das Quartalsbild ist zweigespalten. Das bereinigte EBITDA stieg im ersten Quartal um 1,4 Prozent auf 711,6 Millionen Euro. Die Durchschnittsmiete kletterte um 3,8 Prozent auf 8,46 Euro je Quadratmeter, bei einer Vermietungsquote von 97,7 Prozent. Im Segment Value-add legte das bereinigte EBITDA sogar um mehr als 30 Prozent zu — getrieben von der Handwerkerorganisation und dem Energiegeschäft.
Auf der Ergebnisseite sieht es anders aus. Der den Aktionären zurechenbare bereinigte Gewinn sank um 7,2 Prozent auf 365,6 Millionen Euro. Grund: steigende Zinskosten. Für das Gesamtjahr erwartet Vonovia ein bereinigtes EBITDA von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro.
Kurslücke und Dividendenrendite
Die Aktie notiert bei 20,61 Euro — rund 40 Prozent unterhalb des Goldman-Kursziels. Seit Jahresbeginn hat der Kurs 14,6 Prozent verloren, gegenüber dem 52-Wochen-Hoch von 30,16 Euro sogar rund 32 Prozent. Der Konsens von 16 Analysten liegt bei einem Kursziel von 28,35 Euro, die Spanne reicht von 18,88 bis 38,00 Euro.
Ein Argument hält den Kurs in der Nähe des Jahrestiefs von 19,53 Euro: Die Hauptversammlung beschloss im Mai eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie. Beim aktuellen Kurs ergibt das eine Rendite von etwa 6,3 Prozent — im DAX-Vergleich auffällig hoch. Ob das reicht, um weitere Zinssteigerungen zu kompensieren, hängt wesentlich davon ab, wie aggressiv die EZB ihren Kurs fortsetzt.
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