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Swiss Prime Site AG: Unterzeichnet Kreditfazilitäten über 2.6 Mrd. CHF

by Karl Wolf

Rückzahlung von Bankhypotheken und Unterzeichnung zweier ungesicherter Kreditfazilitäten Swiss Prime Site hat am Capital Markets Day Ende Oktober 2021 ihre künftigen Grundsätze für das Kapitalmanagement vorgestellt. Zu den wichtigsten gehören die Optimierung des Mixes von Eigen- und Fremdkapital, die Erhöhung der finanziellen Flexibilität, die Sicherstellung der Homogenität der Finanzierungsquellen, die Reduktion der Refinanzierungsrisiken und die Minimierung der Finanzierungskosten. Auf dieser Basis hat Swiss Prime Site gestern mit elf Schweizer Bankinstituten zwei ungesicherte Kreditfazilitäten über insgesamt CHF 2,6 Mrd. abgeschlossen. Einerseits löst das Unternehmen per 30. Juni 2021 einen Grossteil der noch stark hypothekarisch gesicherten Bankhypotheken von CHF 1,8 Mrd. ab. Andererseits hat sich Swiss Prime Site eine fest zugesagte revolvierende Kreditfazilität (RCF) in der Höhe von CHF 0,8 Mrd. gesichert. Die beiden Verträge haben eine Laufzeit von fünf bzw. sechs Jahren und verfügen über drei bzw. eine Verlängerungsoption. Durch die Umstellung erhöht sich der Anteil der nicht hypothekarisch belasteten Liegenschaften von derzeit knapp 30 auf über 80 Prozent des Gesamtportfolios und gewährleistet die Gleichbehandlung der überwiegenden Mehrheit der Kreditgeber. Deutliche Reduktion der Zinskosten und Erhöhung der finanziellen Flexibilität Die vorzeitige Ablösung der Bankhypotheken wird die Erfolgsrechnung 2021 mit rund CHF 24 Millionen belasten. Die Höhe der Kosten entspricht einer deutlichen Reduktion der bereits vertraglich fixierten Zinsabsicherungskosten für die nächsten Jahre. Demgegenüber steht eine Reduktion der laufenden Zinskosten der abgelösten Hypotheken um rund 50% oder CHF 10 – 12 Mio. pro Jahr sowie eine deutliche Verlängerung der gewichteten Laufzeit. Refinanzierung nach Kapitalmanagementgrundsätzen und Verknüpfung mit ESG-Rating Die Maßnahme ist ein erster wichtiger Schritt zur Umsetzung der auf dem letzten Capital Markets Day vorgestellten Kapitalmanagementgrundsätze. Konkrete Zielvorgaben sind ein LTV-Verhältnis (Basis: Gesamtverschuldung/Bilanzsumme) von unter 40 % (zuvor 45 %), ein Zinsdeckungsgrad von mehr als sieben (7x) und eine Quote unbelasteter Aktiva von über 80 %. Mit der fokussierten Kapitalrecyclingstrategie und der jetzt durchgeführten Anpassung sollten diese Ziele im Jahr 2022 erreicht werden. Die beteiligten Banken unterstützen die Strategie, indem sie sich bereit erklären, die Zinsmarge zu senken, wenn die Ziele erreicht werden. Zudem enthält die neue Finanzierung einen direkten Bezug zu den umfassenden Nachhaltigkeitszielen von Swiss Prime Site. Die zu zahlende Kreditmarge ist neben der LTV-Ratio auch von der Entwicklung des externen ISS ESG-Ratings abhängig. Dies erlaubt Swiss Prime Site, zusätzlich zu den bereits emittierten Green Bonds, die finanzielle und nicht-finanzielle Performance weiter zu integrieren.

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