Der deutsche Immobilienmarkt steht zu Jahresbeginn 2026 gleich vor mehreren Herausforderungen: steigende Zinsen infolge des Iran-Kriegs, verhaltene Büroflächennachfrage und eine Hotelbranche im Betreiberstress. Savills hat heute seine aktuellen Marktdaten für das erste Quartal veröffentlicht — und die zeichnen ein gemischtes Bild.
Investmentmarkt spürt geopolitischen Gegenwind
Am deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt wurden im ersten Quartal 2026 Objekte im Wert von rund 7,8 Milliarden Euro gehandelt — ein Minus von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Der Iran-Krieg hat dabei die Dynamik spürbar gedämpft: Langfristige Zinsen und Anleiherenditen kletterten auf mehrjährige Höchststände, was unmittelbar auf die Immobilienpreise durchzuschlagen droht. Erste Spuren zeigen sich bereits bei Logistikimmobilien, deren Spitzenrendite um zehn Basispunkte auf 4,5 Prozent stieg.
Auffällig ist die veränderte Käuferstruktur: Die öffentliche Hand und Eigennutzer machten zusammen rund 22 Prozent des Ankaufsvolumens aus. Etwa jeder fünfte Immobilienkauf ist derzeit also keine klassische Kapitalanlage, sondern wird aus strategischen oder institutionellen Motiven getätigt. Asset- und Investment-Manager blieben mit einem Volumenanteil von 33 Prozent zwar die größte Gruppe, doch das Gesamtbild verdeutlicht, wie sehr renditeorientiertes Kapital noch zögert.
Savills prognostiziert für 2026 unverändert ein Jahresvolumen von rund 35 Milliarden Euro — also etwa auf dem Niveau der beiden Vorjahre. Mittelfristig könnte der gestiegene Verkaufsdruck bei Eigentümern, die auf günstigere Konditionen gehofft hatten, allerdings für zusätzliches Angebot und neue Marktdynamik sorgen.
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Büros gespalten, Hotels unter Betreiberstress
An den sechs wichtigsten deutschen Büromärkten sank der Flächenumsatz im ersten Quartal auf 560.800 Quadratmeter — ein Rückgang von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dahinter steckt eine zunehmende Marktspaltung: Während die Spitzenmieten im Schnitt der Top-6-Städte gegenüber dem Vorquartal um 1,5 Prozent zulegen konnten, kletterte die Leerstandsrate gleichzeitig um 40 Basispunkte auf 8,7 Prozent. Qualität gewinnt, Peripherie verliert — das Gefälle wächst.
Beim Hotelinvestmentmarkt sieht die Lage ebenfalls angespannt aus. Das Transaktionsvolumen fiel im ersten Quartal auf knapp 163 Millionen Euro, was 61 Prozent unter dem Fünfjahres-Quartalsdurchschnitt liegt. Betreiberinsolvenzen — teils von Partnern, die als stabil galten — haben das Vertrauen der Investoren erschüttert. Steigende Energie- und Personalkosten erhöhen den Druck weiter. Das rollierende Zwölf-Monats-Volumen liegt mit rund 1,7 Milliarden Euro allerdings 24 Prozent über dem Vorjahreswert, was zeigt: Das grundsätzliche Interesse am deutschen Hotelmarkt ist nicht verschwunden.
Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Savills im Hotelsegment ein Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau. Das historisch geringe Neuangebotswachstum in den kommenden Monaten dürfte dabei als Stabilisierungsfaktor wirken — und Core-Investoren, auch aus dem deutschen institutionellen Lager, zeigen laut Savills bereits wieder verstärktes Interesse.
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