Nach Jahren der Seitwärtsbewegung zeigt die Realty Income-Aktie wieder Stärke. Der Kurs liegt auf dem höchsten Stand seit fast drei Jahren – getrieben von sinkenden Zinsen, einem ambitionierten Expansionskurs und einer Dividendenhistorie, die ihresgleichen sucht. Doch die Frage bleibt: Reicht das aggressive Wachstumsprogramm aus, um die bescheidene AFFO-Prognose zu rechtfertigen?
Zinswende als Kurstreiber
Die Rahmenbedingungen für REITs haben sich spürbar verbessert. Seit Dezember 2025 senkte die Fed die Zinsen zweimal, der Leitzins liegt nun bei 3,75% – 75 Basispunkte niedriger als vor einem Jahr. Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen fiel auf 4,08%, deutlich unter dem Mai-2025-Hoch von 4,58%. Diese Entwicklung verbilligt die Refinanzierung und wertet Dividendentitel wie Realty Income auf.
Der Markt honoriert das: Seit April 2025 legte die Aktie um 25% zu, die Gesamtrendite erreicht knapp 32%. Allein in den letzten drei Monaten betrug das Plus 17,5%.
Aggressive Akquisitionspläne
Für 2026 peilt das Unternehmen Investitionen von rund 8,0 Milliarden US-Dollar an – ein Anstieg von fast 27% gegenüber dem Vorjahr. Im vierten Quartal 2025 flossen bereits 2,4 Milliarden Dollar in neue Immobilien zu einer durchschnittlichen Anfangsrendite von 7,1%. Die Auslastungsquote liegt stabil bei 98,9%.
Parallel treibt Realty Income die Internationalisierung voran. Im Januar 2026 kündigte das Unternehmen den Markteintritt in Mexiko an – ein Portfolio im Volumen von 200 Millionen Dollar auf US-Dollar-Basis. Gleichzeitig entstand eine strategische Partnerschaft mit GIC, inklusive eines Joint Ventures mit kombiniertem Volumen von über 1,5 Milliarden Dollar für Build-to-Suit-Projekte.
Skepsis bei Analysten
Trotz der expansiven Agenda fiel die Guidance für das bereinigte FFO je Aktie verhalten aus: 4,38 bis 4,42 Dollar, was am Mittelpunkt einem Wachstum von lediglich 2,8% entspricht. Das veranlasste Freedom Capital Markets Ende Februar 2026, die Aktie von „Buy“ auf „Hold“ herabzustufen. Kritisch wird gesehen, dass das Same-Store-Mietwachstum mit 1,0% bis 1,3% schwach ausfällt – die Last des Wachstums ruht also vor allem auf Neuakquisitionen.
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Besonders die Europa-Expansion birgt Risiken: Währungsschwankungen, regulatorische Hürden und ein intensiverer Wettbewerb könnten die Renditen drücken.
Dividendenchampion mit Führungswechsel
Realty Income erhöhte seine Dividende zum 113. Mal in Folge – der 133. Anstieg seit dem Börsengang 1994. Die annualisierte Ausschüttung beträgt mittlerweile 3,24 Dollar je Aktie, die Rendite liegt bei rund 5%. Am 13. März erhalten Aktionäre eine monatliche Dividende von 0,27 Dollar.
Parallel läuft ein Führungswechsel: Michelle Bushore, Chief Legal Officer, verlässt das Unternehmen im September 2026. Sie hatte maßgeblich zwei strategische M&A-Transaktionen begleitet.
Können die Zahlen überzeugen?
Das normalisierte FFO 2025 erreichte 4,27 Dollar je Aktie – die Aktie handelt damit unter dem 16-fachen des normalisierten FFO. Die Ausschüttungsquote liegt stabil bei rund 75% des AFFO. Mit über 15.500 Immobilien in den USA, Großbritannien und acht weiteren europäischen Ländern verfügt das Unternehmen über eine breit diversifizierte Basis.
Ob das aggressive Akquisitionsprogramm die schwache organische Wachstumsdynamik kompensieren kann, wird sich in den kommenden Quartalen zeigen. Die niedrigen Zinsen schaffen Spielraum – doch die Bewährungsprobe folgt in Europa.
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