Realty Income hat im vierten Quartal solide geliefert – und trotzdem stand am Ende nicht der Umsatz, sondern der Blick nach vorn im Mittelpunkt. Denn die Prognose für 2026 blieb unter den Erwartungen der Wall Street. Genau dieser Spagat zwischen stabiler Gegenwart und vorsichtiger Zukunft erklärt, warum Anleger nach den Zahlen eher zurückhaltend reagierten.
Gute Zahlen – aber der Markt schaut nach vorn
Operativ lief das Schlussquartal 2025 rund: Der für REITs wichtige, bereinigte Mittelzufluss (AFFO) lag bei 1,08 US-Dollar je Aktie und damit im Rahmen der Schätzungen, zudem über dem Vorjahreswert von 1,05 US-Dollar. Auf Jahressicht meldete das Unternehmen 4,28 US-Dollar AFFO je Aktie.
Auch beim Umsatz gab es ein Ausrufezeichen: 1,49 Milliarden US-Dollar bedeuteten ein Plus von 11% und lagen über dem Konsens von 1,43 Milliarden US-Dollar. Das Portfolio wirkte ebenfalls stabil: Zum Jahresende lag die Auslastung bei 98,9%, bei neu vermieteten Flächen erreichte Realty Income eine „Rent Recapture Rate“ von 103,9% – also im Schnitt sogar höhere Mieten als zuvor.
2026-Prognose unter Konsens
Die Enttäuschung kam mit dem Ausblick. Für 2026 stellt das Management einen AFFO je Aktie von 4,38 bis 4,42 US-Dollar in Aussicht. Der Mittelwert von 4,40 US-Dollar liegt unter der Analystenerwartung von 4,46 US-Dollar. Als Gründe nannte das Unternehmen unter anderem nachlassende Nachfrage und höhere Kosten im Property-Management – ein Hinweis darauf, dass sich das Umfeld trotz stabiler Vermietungszahlen rauer anfühlen könnte.
In den Detailannahmen zeichnet sich dieses vorsichtige Bild ab: Das Same-Store-Mietwachstum soll 2026 bei 1,0% bis 1,3% liegen (nach 1,3% in 2025), die Auslastung wird bei rund 98,5% erwartet. Gleichzeitig plant Realty Income mit einem Investitionsvolumen von etwa 8,0 Milliarden US-Dollar. Positiv: Kreditbedingte Verluste sollen auf 40 bis 50 Basispunkte des Umsatzes sinken (nach etwa 70 Basispunkten im Jahr 2025).
Investitionen, Kapital – und ein Blick auf Mieterrisiken
2025 investierte Realty Income rund 6,3 Milliarden US-Dollar, mit einer anfänglichen gewichteten Cash-Rendite von 7,3% (pro rata). Allein im vierten Quartal flossen 2,4 Milliarden US-Dollar zu 7,1% Rendite. Parallel recycelte der Konzern Kapital und verkaufte 425 Immobilien für etwa 744 Millionen US-Dollar – ähnliche Verkaufsvolumina werden auch 2026 erwartet.
An der Finanzierungsfront setzte das Unternehmen auf Diversifizierung: Ein neuer Open-End-Fonds sammelte über 1,5 Milliarden US-Dollar von mehr als 40 institutionellen Investoren ein. Dazu kamen 862,5 Millionen US-Dollar über Wandelanleihen (3,500% bis 2029), ein ATM-Programm mit 2,4 Milliarden US-Dollar sowie ein Joint Venture mit GIC und der Markteintritt in Mexiko mit einem 200-Millionen-Dollar-Commitment für Industrieimmobilien. Zum Jahresende standen laut Angaben über 4,1 Milliarden US-Dollar Liquidität (pro rata) bereit, die Netto-Verschuldung lag bei dem 5,4-Fachen des annualisierten pro forma adjusted EBITDA.
Interessant war auch der Abschnitt zum Mieterrisiko: Im Zusammenhang mit dem Chapter-11-Verfahren von At Home verwies das Management darauf, in den 18 Monaten vor der Insolvenz acht Objekte für knapp 80 Millionen US-Dollar verkauft zu haben. Bei den verbleibenden 31 At-Home-Standorten lag die kombinierte „Recapture Rate“ bei etwas über 80%. Die Credit-Watchlist umfasste 4,8% des Portfolios.
Beim Kurs zeigte sich am Mittwoch ein leichter Rücksetzer: Die Aktie notiert bei 55,91 Euro (-1,01% zum Vortag).
Zum Schluss blieb aber auch eine Konstante: Realty Income setzte seine Dividendenserie fort und beschloss die 668. monatliche Dividende in Folge (0,2700 US-Dollar je Aktie); die annualisierte Dividende liegt bei 3,240 US-Dollar – verbunden mit der 113. quartalsweisen Erhöhung in Serie.
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