Ausgangslage
PANDION AG hat am Mittwoch die fällige Zinszahlung für ihre Unternehmensanleihe 2021/2028 nicht geleistet. Als Grund nannte das Unternehmen eine kurzfristige Liquiditätslücke. Bereits am Montag hatte PANDION in einer Pflichtmitteilung angekündigt, die Zinszahlung auszusetzen, und einen Gläubiger-Webcast für den 1. September in Aussicht gestellt. Am Donnerstag bestätigte das Unternehmen laufende Gespräche mit Finanzierungspartnern, um die entstandene Lücke zu schließen. Laut dem Magazin DEAL ist sie durch den unerwarteten Rückzug eines Partners entstanden.
Der Ausfall trifft eine Anleihe, deren Konditionen erst im Januar neu verhandelt wurden: Die im November 2025 beschlossene Prolongation wurde wirksam, die Laufzeit auf 2028 verlängert und der Zinssatz auf 8,00 Prozent per annum angehoben. Dass ausgerechnet die erste Zinszahlung unter diesen neuen Bedingungen ausfällt, wiegt entsprechend schwer. Verschärft wird die Lage durch die vorläufigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2025, die PANDION Anfang Juli veröffentlichte: Einem Umsatzsprung auf 846,1 Millionen Euro von zuvor 126,5 Millionen Euro steht ein Ergebnis vor Steuern von minus 69,0 Millionen Euro gegenüber, nach plus 1,2 Millionen Euro im Vorjahr. Ursache waren vor allem Wertberichtigungen auf Gewerbeobjekte.
Der Aktienkurs hat diese Entwicklung längst eingepreist. Am Freitag schloss das Papier bei 21,75 Euro, ein Minus von 1,15 Prozent auf Tagesbasis. Auf Wochensicht steht ein Absturz von 48,82 Prozent, nachdem der Titel bereits am Dienstag mit 17,00 Euro sein 52-Wochen-Tief markiert hatte. Vom aktuellen Niveau aus liegt der Kurs zwar 27,92 Prozent über diesem Tief, doch die extrem hohe annualisierte Volatilität von 156,63 Prozent und ein RSI von 15,5 signalisieren einen Markt, der weiterhin von Panik und Unsicherheit geprägt ist, nicht von Stabilisierung.
Die entscheidende Frage
Im Zentrum steht eine einzige Kennzahl: die verfügbare Liquidität im Verhältnis zum ausstehenden Anleihevolumen. Im Quartalsbericht zum ersten Quartal 2026 wies PANDION Ende Mai eine Liquidität im einstelligen Millionen-Euro-Bereich aus, bei einer unveränderten Anleihe-Valutierung von 45,0 Millionen Euro. Diese Lücke ist es, die nun durch Verhandlungen mit Finanzierungspartnern geschlossen werden soll. Gelingt eine tragfähige Anschlusslösung vor oder kurz nach dem Gläubiger-Webcast am 1. September, bleibt der Zinsausfall ein einmaliges, technisches Ereignis. Scheitern die Gespräche, drohen Anleihebedingungen zu greifen, die über eine bloße Verzögerung hinausgehen.
Bullisches Szenario
Für eine Lösung sprechen mehrere operative Erfolge der jüngsten Monate. Von Apollo Global Management verwaltete Fonds stellten im März eine Projektfinanzierung über 240 Millionen Euro für das Büroprojekt „OFFICEHOME Beat“ in München bereit, das vollständig an Siemens AG vermietet ist. GARBE Urban Real Estate erwarb im Mai den vierten Bauabschnitt des Düsseldorfer Quartiers „PANDION ALBERTUSSEE“ von PANDION – ein Verkauf, der frisches Kapital freisetzt. Hinzu kommen Vermietungserfolge wie die der Kanzlei Hoffmann Eitle im Projekt „OFFICEHOME Rise“, die Fertigstellung von „OFFICEHOME Pollux“ in Berlin und der Vertriebsstart des Wohnprojekts „PANDION BASTIDE“ in Asperg. Diese Beispiele zeigen: Das operative Geschäft läuft weiter, und institutionelle Partner wie Apollo sind bereit, in einzelne PANDION-Projekte zu investieren. Gelingt es, diese Bereitschaft auf Konzernebene zu bündeln, könnte die im Februar angekündigte Neuordnung der Corporate-Finanzierung greifen und die Liquiditätslücke schließen. In diesem Fall bliebe die Anleihe mit ihren im Januar fixierten Konditionen – Laufzeit bis 2028, 8,00 Prozent Zins – bestehen, und die ausgefallene Zahlung könnte nachträglich erfolgen.
Bärisches Szenario
Das Risiko liegt in der Kombination aus dünner Liquiditätsdecke und einem bereits stark belasteten Ergebnis. Der Verlust vor Steuern von 69,0 Millionen Euro aus Wertberichtigungen zeigt, dass die Bilanz durch fallende Immobilienbewertungen unter Druck steht, unabhängig vom Zinsausfall. Scheitern die Verhandlungen mit Finanzierungspartnern, könnte der ausgebliebene Kupon formale Vertragsklauseln der Anleihe berühren und weitere Schritte erzwingen – von einer erneuten Restrukturierung bis zu einschneidenderen Maßnahmen. Der Markt preist dieses Szenario bereits ein: Der Kursverlust von 72,45 Prozent seit Jahresbeginn und von 76,60 Prozent binnen zwölf Monaten spiegelt tiefes Misstrauen gegenüber der Zahlungsfähigkeit wider. Ein Scheitern der Gespräche würde die Verhandlungsmasse für Anleihegläubiger zusätzlich schmälern.
Ausblick
Solange PANDION bis zum Gläubiger-Webcast am 1. September belastbare Fortschritte bei der Anschlussfinanzierung vorweisen kann, bleibt die im Januar fixierte Anleihestruktur die wahrscheinlichste Basis für eine Lösung. Kippen die Gespräche mit den Finanzierungspartnern, dürfte der Webcast stattdessen zum Forum für weiterreichende Restrukturierungsoptionen werden. Zwei Termine markieren die nächsten Wegmarken: Am 28. August will PANDION den vollständigen Geschäftsbericht 2025 veröffentlichen, drei Tage später folgt der Investoren-Webcast zur Liquiditätslage. Beide Ereignisse dürften zeigen, welchen der beiden Wege das Unternehmen tatsächlich einschlägt.
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