Fannie Mae steht vor einem Spagat zwischen neuen politischen Vorgaben und uneinheitlichen Markterwartungen für den US-Immobilienmarkt 2026. Die Aktie geriet nach einer volatilen Woche kurzfristig unter Druck und pendelt um 10,70 US‑Dollar. Auslöser sind vor allem geänderte Wohnungsbauziele der Trump-Regierung und abweichende Prognosen für Umschuldungen und Hausverkäufe.
Trump kürzt Wohnungsbauziele
Die Federal Housing Finance Agency (FHFA) hat am 24. Dezember die Wohnungsbauziele für den Zeitraum 2026 bis 2028 deutlich nach unten angepasst. Die Änderungen treffen direkt das operative Rahmenwerk von Fannie Mae als staatlich gestütztem Hypothekenfinanzierer.
Kernpunkte der neuen Vorgaben:
- Ziel für Kredite an Haushalte mit maximal 80 % des Medianeinkommens: Senkung von 25 % auf 21 %
- Ziel für sehr einkommensschwache Kreditnehmer: Reduktion von 6 % auf 3,5 %
- Politische Begründung: stärkere Ausrichtung auf „Mittelschicht-Borrower“ und Abbau vermeintlicher Marktverzerrungen durch ambitionierte Quoten
Zudem entfallen Unterziele für bestimmte Minderheiten-Gebiete. Schätzungen zufolge könnten dadurch in den kommenden drei Jahren rund 177.000 arbeitende Familien aus dem bisherigen Zielkorridor herausfallen. Für Aktionäre deutet dies auf eine Verschiebung im Kreditportfolio hin – mit Fokus auf bonitätsstärkere Kreditnehmer und Stabilität im mittleren Marktsegment statt starkem Ausbau des stark vergünstigten Wohnraumbereichs.
Uneinheitliche Prognosen für 2026
Am 29. Dezember wurden neue Ausblicke für den US-Hypotheken- und Immobilienmarkt veröffentlicht, die derzeit intensiv diskutiert werden. Einig ist man sich in der Tendenz hin zu einer Stabilisierung, uneinig in der Stärke der Erholung.
Fannie Maes Volkswirte sind für 2026 klar optimistischer als die Mortgage Bankers Association (MBA):
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- Refinanzierungsvolumen 2026: Prognose Fannie Mae bei 882 Milliarden US‑Dollar, deutlich über der MBA-Erwartung
- Hausverkäufe: erwartetes Wachstum von 7 % auf rund 5,07 Millionen Transaktionen
Beim Zinsbild herrscht dagegen Übereinstimmung: Beide Institutionen rechnen mit einem durchschnittlichen 30‑jährigen Hypothekenzins von rund 6 % im Jahr 2026. Dieses „higher for longer“-Umfeld belastet weiter die Erschwinglichkeit. Das erwartete Volumenwachstum dürfte daher stärker von einem besseren Angebot an Immobilien abhängen als von einer spürbaren Zinsentlastung.
Kursentwicklung und Bewertung
Die Fannie-Mae-Aktie hat in den vergangenen zehn Tagen rund 8 % an Wert verloren und zeigt damit kurzfristige Schwäche. Aus technischer Sicht ergibt sich derzeit ein gemischtes Bild:
- Kurzfristiger Trend: Verkaufssignal aus dem kurzfristigen gleitenden Durchschnitt, passend zum Rückgang in Richtung 10,70 US‑Dollar
- Langfristiger Trend: Kaufsignal aus dem langfristigen Durchschnitt bleibt bestehen, der übergeordnete Aufwärtstrend gilt damit trotz der Korrektur im Dezember als intakt
- Bewertung: Mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von 5,85 notiert der Titel deutlich unterhalb der Durchschnittsbewertung des Finanzsektors
Charttechnisch testet die Aktie aktuell Unterstützungszonen im Bereich von etwa 10,33 US‑Dollar.
Mehr Spielraum bei Mehrfamilienhäusern
Parallel zur Anpassung der Ziele im Einfamilienbereich hat die FHFA die Obergrenze für Ankäufe von Mehrfamilienkrediten 2026 angehoben. Das neue Volumenlimit liegt bei 88 Milliarden US‑Dollar, ein Plus von 20 % gegenüber dem Vorjahr.
Damit erhält Fannie Mae zusätzlichen Spielraum im Mietwohnungssegment. Dieses höhere Cap kann einen Teil der erwarteten Rückgänge aus den strikteren Vorgaben im Einfamilienbereich abfedern und stärkt die Rolle im Bereich der Mehrfamilienfinanzierung.
Zentrale Einflussfaktoren im Überblick
- Hypothekenzinsen: Erwartete Stabilisierung um 6 % im Jahr 2026
- Refinanzierungen: Fannie-Mae-Prognose von 882 Milliarden US‑Dollar für 2026
- Regulierung: Höhere Obergrenze für Mehrfamilienkredite bei 88 Milliarden US‑Dollar
- Kursbild: Kurzfristiger Abwärtstrend, Unterstützungen um 10,33 US‑Dollar im Fokus
Der Markt bewertet derzeit die unmittelbaren Belastungen durch abgespeckte Vorgaben im Bereich bezahlbaren Wohnraums gegen die Chance auf profitablere Geschäfte im mittleren Marktsegment. Die Kombination aus regulatorischer Neuausrichtung, unterschiedlichen Wachstumsprognosen und einem Zinsumfeld knapp um 6 % spricht zum Start des Börsenjahres 2026 für anhaltend schwankungsanfällige Notierungen.
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